一座建在四座人工岛之上、与海洋融为一体的绿色城市。听起来还不错，对吧？许多第一次听说“森林城市”的人都是这么想的。30平方公里的填海造地、主打生态居住理念，同时为马来西亚这个超过三分之二人口居住在城市的国家提供更多的住房空间。从这个角度看，建设一座新城市正是时候。
这里拥有现代化、近乎未来感的建筑、宽阔的公园绿地，以及离海滩仅几步之遥的地理位置——对于急需更多居住空间的家庭和普通民众而言，这里堪称完美。但等等，问题来了：“森林城市”是一座以豪华公寓为主体的规划新城？一座属于"名流雅士"的城市？对许多人来说，这份美好憧憬就此破灭。
它本应成为全球最昂贵的城市项目之一，一个标杆工程。但结果呢？它却成了全球最昂贵的“鬼城”，因为无人愿意迁居于此。那么，这个项目为何在建成后陷入困境？未来“森林城市”又会走向何方？本期博文，我们将一探究竟。
“森林城市”项目介绍
首先，让我们了解一下“森林城市”究竟是一个怎样的项目。实际上，这个项目相当引人注目，因为在海上建造一整座城市，听起来几乎像是一种乌托邦式的设想。在我们深入探讨之前，先来看看围绕“森林城市”项目的一些基本事实。
从地理位置来看，该项目位于马来西亚新山附近，通过填海造地，在四座人工岛上新增了超过30平方公里的土地。这里原本计划建设一座全新的智慧城市，为多达70万人提供现代化的居住空间。“森林城市”的建设构想最初源于中国最大的房地产开发商之一——碧桂园集团。这家中国房地产巨头与柔佛州政府合作共同推进这一项目。
更确切地说，这是碧桂园太平洋景有限公司与另一家与柔佛王室关系密切的公司共同开展的合作项目。因此，这个项目一开始在当地就拥有强有力的政治支持，至少在初期为“森林城市”提供了重要保障。然而，这种情况很快发生了变化。不过，让我们按部就班地讲。
该项目的目标是打造一个国际级的标杆。豪华住宅、未来高科技都市、生态可持续的智慧城市——这将成为马来西亚的未来。当然，这主要是针对那些有能力负担高昂房价的人群。
“森林城市”为何与众不同
规划一整座城市，与仅仅设计一栋建筑完全不同。城市规划需要专业知识和丰富经验，因为其中有众多相互关联的因素需要统筹和协调。相对来说，在没有既有建筑基础的情况下从零开始建设，会更容易一些，因为不必在设计变更时去兼顾原有结构。
从一开始，“森林城市”就是一座“直接从设计图上诞生的城市”。从最高摩天楼的顶端，到深入海底数米深处与海床相接的基底，一切都是全新的。然而，这并没有让规划工作变得轻松。
“森林城市”填海造地：人工岛屿是如何形成的？
我们不妨用一个形象的比喻：就像三百年前的人们那样——不断往沼泽里，或者说往海里扔石头，直到它们不再下沉为止，然后在上面建造房子，最后再惊讶地发现为什么一切都变得歪歪斜斜。当然，现实情况并没有这么夸张，但也八九不离十！那么，这一切是如何保持稳定的呢？
任何曾经在海边堆过沙堡的人都知道，一阵稍大的海浪就可能把它冲得一干二净。不过，如今在大型工程中已经发展出了一些相当可靠的技术方法，而且它们并不像你想象的那样复杂。那么，“森林城市”具体是怎么做的呢？
首先，工程师们需要勘察海床是否足够稳固，因为未来它要承载一整座城市。然而，结果并不理想：柔佛州沿岸的海床并不适合，土质过于松软，淤泥深厚。那么该怎么办？答案是——人工加固，而且规模相当巨大。大量大型船只——即挖沙船——被投入使用，不停地将沙子填到海床上，一直填到海平面之上，形成崭新的陆地。整个工程共消耗超过1.63亿立方米的沙子，大约相当于6.5万个奥林匹克标准泳池的容量。这么多沙子从哪儿来？一部分取自海底，另一部分则从其他国家进口。
一个并不十分稳定的沙质地基就这样建成了。接下来该怎么办？为了防止这些沙土被海浪冲走、使之前的努力付诸东流，下一步的关键就是固定岛屿的形状。为此，工程人员在新建岛屿周围修建了石质堤坝和防波堤，就像一个框架一样，把整座岛屿牢牢固定住。
但新的问题也随之出现：这些填充的沙子仍然像海滩上的沙子一样非常松散。为了防止未来的建筑物下沉，必须对沙层进行压实处理。具体做法是通过插入地下的探针产生强烈振动，从而使沙层逐渐变得更加密实。
另一个棘手的问题是，未来的“森林城市”地基中充斥着海水。工程人员在地下铺设了大量管道，逐步将水抽出。随着水分减少，地基逐渐沉降并变得更加稳固。整个过程多少让人想起在海边堆沙堡的经历——无论是小孩还是大人，总喜欢在最靠近海水、最容易被冲毁的地方建造。不过，正所谓不冒险就没有乐趣，不是吗？
“森林城市”：仿生建筑
在海边建造房屋成本高昂，尤其是建筑材料方面。因为海风中的盐分极高，会侵蚀普通的建筑钢材和混凝土。这会带来高昂的维护成本。
因此，人们决定从一开始就进行合理投资。建筑采用了特殊的耐腐蚀钢材和抗海水混凝土。这样一来，即使面对海风，这座城市仍然可以安然无恙。 这座城市现在是什么样子呢？
无论你对这个项目持何种看法，事实是：“森林城市”的建筑独具一格。那些线条流畅、仿佛自然生长的立面设计，让最高的摩天大楼也显得不那么有压迫感。在热带景观中，这样的建筑风格显得十分协调，也在一定程度上减弱了城市与自然之间的割裂感。
不仅如此，自然不仅仅是作为背景，而是被直接融入到城市规划之中。是通过建设公园和传统林荫大道吗？并不是，而是借鉴了垂直森林的概念。毕竟，摩天大楼上有足够的空间可以实现这一点。
这不仅为建筑创造了绿色空间，还避免了局部过热，使得“森林城市”虽处热带气候，却拥有宜人的温度。而那些未种植绿化的立面，则被安装上了光伏板。
为了尽可能缩短工期，项目方大力推行模块化建造。也就是说，部分构件例如外立面，是在工厂预制完成后再运到施工现场进行安装。从物流角度来看，这是一项非常复杂的工程，因为这些模块需要从中国进口，再通过海运运送到柔佛。
这座城市的设计理念还进一步延伸到打造一座智能且生态友好的城市。按照规划，“森林城市”应该是完全无汽车城市。当然，这并不意味着城市里没有汽车，而是把汽车集中安置在建筑下方的多层空间中，形成一种类似地下道路网络的系统。
就连“森林城市”的地面道路也别具匠心。它们遵循海绵城市原则：铺设的路面能让多余雨水迅速渗透，被周边的植被吸收。在热带地区，这一点尤为重要，因为这样可以避免因暴雨或长期潮湿而造成的积水问题。
“森林城市”：它究竟有多出色？
现在，在了解了“森林城市”的规划以及它的理想状态之后，我们再来看看现实情况。你们大概已经猜到了——现实情况并没有那么绿色、那么具有创新性。那么，这个项目的实际落实情况到底如何呢？
在“森林城市”项目刚开始时，规划是要在2035年完成整座城市的建设。我们还记得：这座智慧城市原本计划为70万人提供一个全新的、豪华的居住环境。那么最终的结果如何呢？可以说，多少有些令人失望。
到了2024年，官方宣布已经在多栋高层建筑中建成了大约2.6万套住宅。其中约2万套已经售出。而这些房产的买家，大多是中国投资者。他们有一个共同点：那就是资金雄厚，拥有大量资本。
甚至连最高的建筑也已经建成。卡内利安大厦（Carnelian Tower）自2016年起便矗立在那里，这座建筑共有45层，总高度达到196米。除此之外，“森林城市”还配备了多种配套设施，例如两家五星级酒店以及两个符合国际标准的高尔夫球场。
此外，当地还建成了一座四层的购物中心。不远处就是森林城市国际学校——一所私立学校，并于2018年正式开始运营。毕竟，在这样一座原本被设想为世界上最昂贵城市之一的地方，人们自然希望能为居民和游客提供足够完善的设施。
然而问题在于：2019年这里仅有500名居民。而且这不是某一栋摩天大楼的居民数量，而是整个森林城市的人口。到了2024年，根据碧桂园的说法，居民人数已经达到9000人。不过，一些实地探访却认为，在这片30平方公里的土地上实际的常住人口最多可能只有约2000人。
如果这座城市真的如此先进又豪华，为什么几乎没有人愿意搬到这里？ 那已经售出的2万套住宅又发生了什么？接下来，我们不妨一起梳理一下背后的原因。
政治对“森林城市”的影响
我们还记得，“森林城市”最初是由碧桂园与柔佛王室密切合作规划和建设的。2018年，马来西亚经历了总理更迭。此后，政府对“森林城市”的外国投资进行了大幅限制。新的政策目标是：让这里成为本地居民的居住地。
然而，这一目标并没有实现。因为每套公寓大约20万美元的价格，对于许多马来西亚人来说实在过于昂贵。与此同时，面向外国投资者的市场也没有如预期发展。签证政策的变化以及新的资本管制措施，使得许多外国买家很难真正入住他们购买的房产，或者继续购买更多房地产。结果是，人们对新房的购买兴趣迅速下降，而这座城市也因此几乎陷入空置状态。
“森林城市”：经济困境
如同大多数启动于2020年代初的大型建筑项目一样，新冠疫情也对“森林城市”造成了巨大冲击，尤其是对其开发商碧桂园。该集团当时陷入了严重的财务困境。与此同时，随着马来西亚政府更迭，该项目在政策层面被大幅降级，失去了优先地位，也因此失去了潜在的重要资金支持。
自2023年起，“森林城市”被划定为特别金融区，试图通过税收优惠和免税政策吸引投资。那它会成为下一个像迪拜那样吸引各种可疑资金和投资者的地方吗？答案恐怕是否定的，因为到目前为止，这些措施几乎没有产生明显效果。“森林城市”至今依旧是一座空城，而且很可能会一直是——堪称全球最昂贵的“鬼城”。
“森林城市”项目面临的“漂绿”质疑
看上去一片绿意盎然——只不过并不体现在经济层面。那么，这座新兴超级城市在生态方面的先进性究竟如何呢？所谓的先进生态城市的绿色外衣，更像是一块帷幕——而且或许最好还是让它继续保持关闭。
因为一旦把这层帷幕拉开，就会发现这里的“绿色理念”很大程度上只是表面的宣传。“垂直森林”的理念本身确实非常出色，尤其适用于高层建筑的设计。然而，在马来西亚，这个项目却面临着并不适合的自然环境条件。热带气候其实并不利于建筑外立面进行大规模的植物种植。
霉菌滋生、根系疯长、腐烂朽败——这才是摆在面前的现实问题。如果没有定期的植被更换，这种绿化景观很难长久维持美观。仔细观察森林城市的建筑就会发现：很多“绿色”其实是塑料做的。至少相当一部分外立面的绿植是贴上去的，或者干脆是人造植物，这样做的目的就是为了降低维护成本。
然而，在生态足迹方面，被“粉饰”的远不止建筑本身。为了填出这约30平方公里的土地，项目方建造了四个人工岛，但选址并非荒废的岸边，而是直接建在了海草床和红树林上。这些受保护的、极为敏感的生态系统，就这样为一座伪绿色的鬼城让路。难怪这个项目一直饱受公众诟病。
“森林城市”大型项目：总结
像“森林城市”这样的超级项目总是存在风险。然而，这座人工填海而建的城市却远未达到预期目标。这实在令人唏嘘，在某种程度上也是可预见的。
从一开始就试图为外国投资者打造一座城市，在多个层面都带着苦涩的意味。首先，对于一个政府支持的项目而言，更明智的做法理应是为本国人民做些实事：为那些每年向国家纳税的民众创造真正宜居的住房。
从一开始就很清楚，马来西亚普通公民根本无力承担20万美元一套的房价。因此，投资者必然来自海外。而项目的决策者们恰恰没有想得更远。
因为对这些投资者中的绝大多数人而言，他们根本不可能真正入住自己购买的房产。“森林城市”的房子，对他们来说纯粹是一项投资——仅此而已，别无其他。即便后来试图将其打造成舒适的避税天堂，也终究无力改变这一现实。
至于出租？既无吸引力，又过于昂贵。或许唯一的潜在客群，就只有那些鬼城爱好者，或者那些愿意花大价钱在奢华环境中短暂享受宁静的人。而这两家酒店已经足以满足他们的需求了。
“森林城市”的未来会如何？根据2023年和2024年的最新信息，城市的发展应当与其实际价值和入住率同步推进。遗憾的是，现实中这一进程几乎完全停滞不前。“森林城市”会永远是一座鬼城吗？还是会在塑料植物的掩映下，有朝一日真正焕发生机？这些问题，恐怕只有时间能给出答案了。