Zelené město postavené na čtyřech umělých ostrovech, přímo na moři, v moři a u moře. To nezní vůbec špatně, že? To si myslelo mnoho lidí, kteří o Forest City slyšeli poprvé. Získání 30 km² půdy, ekologické bydlení a samozřejmě více obytného prostoru v Malajsii, zemi, kde více než dvě třetiny všech lidí žijí ve městech. Nové město tedy přichází právě včas.
Moderní, téměř futuristické budovy, rozlehlé parky, kousek od pláže – ideální pro rodiny a obyčejné lidi, kteří naléhavě potřebují více obytného prostoru. Ale počkat. Forest City bylo postaveno jako plánované město s luxusními byty? Město bohatých a krásných? Tím pro mnohé kouzlo zmizelo.
Měl to být jeden z nejdražších městských projektů na světě. Vzorový projekt. A co z toho vzešlo? Pravděpodobně nejdražší město duchů na světě, protože tam nikdo nechtěl. Jak došlo k bankrotu po dokončení výstavby a jak to s Forest City bude dál, se podíváme podrobněji v tomto blogovém příspěvku. Přejeme příjemné čtení, užijte si překvapení!
Představení projektu Forest City
Nejprve ze všeho: O co vlastně jde v projektu Forest City? Tento městský projekt je skutečně velmi zajímavý, protože vybudovat celé město uprostřed moře zní téměř utopicky. Než se ponoříme hlouběji do mořských hlubin, podívejme se společně na několik faktů týkajících se projektu Forest City.
Umístění: přes 30 km² nové půdy na čtyřech umělých ostrovech poblíž Johor Bahru v Malajsii. Mělo zde vzniknout nové smart city jako nejmodernější obytný prostor pro až 700 000 lidí. Myšlenka na výstavbu Forest City původně vzešla od jednoho z největších čínských developerů, čínského realitního koncernu Country Garden Holdings. Ten projekt realizoval společně s vládou Johoru.
Přesněji řečeno šlo o spolupráci mezi Country Garden Pacificview Sdn Bhd (CGPV) a další firmou, která je velmi úzce spjata s královskou rodinou Johoru. O politickou podporu v regionu bylo tedy postaráno. To Forest City alespoň zpočátku zachránilo kůži. To se však mělo rychle změnit. Ale popořadě.
Cílem bylo vytvořit z Forest City mezinárodní vlajkový projekt. Luxusní nemovitosti, futuristické high-tech město a ekologicky udržitelné smart city: měla to být budoucnost Malajsie. Alespoň pro lidi, kteří si to mohli dovolit.
Proč je Forest City výjimečné
Plánovat celé město je něco úplně jiného než jen číslo domu s budovou za ním. Urbanismus se musí naučit a umět. Je třeba, aby se mnoho aspektů vzájemně propojilo a bylo zohledněno. Je samozřejmě jednodušší stavět bez stávající zástavby, kterou je třeba do každé změny začlenit.
Forest City bylo od samého počátku městem přímo z rýsovacího prkna. Od vrcholu nejvyššího mrakodrapu až po písčitou základnu, která se v hloubce několika metrů setkává s mořským dnem. To však plánování nijak neusnadnilo.
Získávání půdy pro Forest City: Jak vznikají umělé ostrovy?
Děláme to stejně jako lidé před třemi sty lety: házíme kameny do bažiny – nebo třeba do moře – tak dlouho, dokud se už nepropadají. A na tom pak postavíme dům, abychom se později divili, proč je všechno tak nakřivo. No, tak zlé to zase nebylo, ale bylo to blízko! Jak to, že všechno zůstává stabilní?
Každý, kdo už někdy stavěl u moře hrad z písku, ví, jak rychle jedna trochu vyšší vlna všechno zničí a odplaví písek. Ve skutečnosti dnes existují docela bezpečné postupy pro velké projekty. A nejsou vůbec tak složité, jak si možná představujete. Jak se to udělalo v Forest City?
Nejprve se ověřilo, zda je mořské dno dostatečně stabilní. Koneckonců mělo v budoucnu nést celé město. Výsledek byl bohužel zklamáním: pobřeží Johoru nebylo zrovna vhodné, ale příliš měkké a velmi bahnité. Co tedy dělat? Pomoc! A to nemalou. Byly nasazeny velké lodě, takzvané bagry na písek, které neustále sypaly písek na mořské dno. A to tak dlouho, až nad hladinou moře vznikla nová pevnina. Celkem bylo potřeba přes 163 milionů m³ písku, což odpovídá asi 65 000 olympijským bazénům. Odkud se vzalo tolik písku? Z moře samotného, ale také z jiných zemí.
Nestabilní písečný základ byl tedy hotov. A co teď? Aby se celý písek nevyplavil a veškerá práce nepřišla vniveč, bylo třeba: zajistit tvar! Kolem nových ostrovů byly postaveny kamenné hráze a vlnolamy, které fungovaly jako rám, který ostrov drží pohromadě.
Pak tu bylo ještě jedno nebezpečí pro nové ostrovy. Písek byl stále sypký, jako na pláži. A aby se budovy nepropadly, musel být písek zahuštěn. To funguje například pomocí silných vibrací prostřednictvím zavedených sond.
Dalším problémem byla mořská voda v budoucím podloží Forest City. Voda byla postupně odčerpávána pomocí četných trubek v podloží. Tím se půda usadila a zpevnila. Vše trochu připomínalo poslední návštěvu pláže s malými nebo dospělými dětmi, které si rády stavěly právě tam, kde to bylo složité: přímo u moře. Ale kdo neriskuje, ten se nebaví! Že ano?
Forest City: Biomorfní architektura
Stavět u moře je drahé. Zejména pokud jde o stavební materiály. Mořský vzduch je totiž extrémně slaný a narušuje běžnou stavební ocel i běžný beton. To by s sebou přineslo vysoké náklady na údržbu.
Proto se rozhodli od samého začátku správně investovat. Pro samotné budovy byla použita speciální nereznoucí ocel a beton odolný proti mořské vodě. Díky tomu by město bylo, obrazně řečeno, v suchu, navzdory mořskému vánku. A jak město nyní vypadá?
O projektu samotném si může každý myslet, co chce. Faktem je, že architektura ve Forest City je výjimečná. Zakřivené, organicky působící fasády způsobují, že i ty nejvyšší mrakodrapy vypadají méně hrozivě. Takový architektonický styl samozřejmě skvěle zapadá do tropické krajiny. Díky tomu není rozpor mezi městem a přírodou tak výrazný.
Ba co víc, příroda měla být přímo integrována do urbanistického plánování. Pomocí upravených parků a konvenčních alejí? Ne. Spíše se orientovali na myšlenku Bosco Verticale, vertikálně uspořádaného lesa. Dostatek ploch na mrakodrapech přece byl.
Tím se nejen vytvořily zelené plochy na budovách, ale také se zabránilo lokálnímu hromadění tepla a navzdory tropickému vzduchu se ve Forest City podařilo dosáhnout příjemného klimatu. A části fasád, které nebyly osázeny, vybavili projektanti solárními panely.
Aby se doba výstavby příliš neprotáhla, vsadili odpovědní pracovníci z velké části na modulární výstavbu. To znamená, že části obytných prostor, například fasády, byly dodány na staveniště jako prefabrikáty. Logisticky to bylo nesmírně náročné, protože moduly musely být dovezeny z Číny a přepraveny po moři do Johoru.
A model chytrého a ekologického města šel ještě dál. Forest City totiž mělo být zcela bez aut. To však neznamenalo, že by tam auta nebyla, měla pouze zmizet do několika podlaží pod budovami. Jednalo se tedy o jakousi podzemní silniční síť.
I nadzemní cesty ve Forest City jsou něčím výjimečné. Řídí se principem houbového města. To znamená, že dlažba je navržena tak, aby přebytečná voda mohla snadno odtékat a byla absorbována okolní vegetací. Zejména v tropických oblastech je to důležité, aby se zabránilo zamokření půdy v důsledku silných dešťů nebo dlouhodobé vlhkosti.
Forest City: Jak úžasné ve skutečnosti je?
Nyní, když jsme se seznámili s plány a ideálním stavem Forest City, zaměříme se na realitu. A ta – jak už asi tušíte – bohužel není tak zelená a inovativní. Jak se zatím daří realizace projektu?
Na začátku projektu Forest City mělo být celé město dokončeno v roce 2035. Připomeňme si: Smart City mělo nabídnout 700 000 lidem nový, luxusní domov. Jak to dopadlo? No, mírně řečeno, je to trochu zklamání.
V roce 2024 bylo oznámeno, že již bylo dokončeno přibližně 26 000 bytových jednotek v několika výškových budovách. Z toho již bylo prodáno 20 000. Hlavně čínským investorům, které spojovala jedna věc: měli peníze. Hodně peněz.
Stála zde dokonce i nejvyšší budova. Carnelian Tower se od roku 2016 pyšní celými 45 patry a celkovou výškou 196 m. Forest City nabízí i další různé vymoženosti, jako například dva pětihvězdičkové hotely a dvě golfová hřiště mezinárodního standardu.
Kromě toho bylo postaveno čtyřpatrové nákupní centrum, nedaleko od Forest City International School, soukromé školy, která zahájila provoz v roce 2018. V jednom z nejdražších měst světa se přece musí obyvatelům a hostům něco nabídnout!
Problém: V roce 2019 zde žilo 500 lidí. Ne v jednom mrakodrapu, ale v celém Forest City. V roce 2024 to bylo podle údajů společnosti Country Garden 9000 lidí. Prohlídky však naznačují nanejvýš 2000 obyvatel – na 30 km². Pokud je město tak pokrokové a luxusní, proč tam nikdo nechce? Co se stalo s 20 000 prodanými byty? Pojďme to společně trochu rozebrat.
Politický vliv na Forest City
Připomeňme si: Forest City bylo naplánováno a vybudováno v úzké spolupráci mezi společností Country Garden a královskou rodinou z Johoru. V roce 2018 došlo ke změně ve funkci předsedy vlády a v návaznosti na to měly být zahraniční investice do Forest City výrazně omezeny. Novým cílem bylo vytvořit bydlení pro místní obyvatele.
To se však nepodařilo, protože byty byly pro Malajce s cenou kolem 200 000 amerických dolarů příliš drahé. Ani obchod se zahraničními investory však nevyšel. Změněné vízové předpisy a nové kontroly kapitálového pohybu jim ztěžovaly nastěhování do zakoupených bytů nebo pořízení dalších nemovitostí. Zájem o další prodej bytů prudce poklesl. A tak město zůstalo téměř úplně prázdné.
Ekonomické potíže Forest City
Stejně jako u většiny stavebních projektů, které se realizovaly na počátku 20. let 21. století, měla i v tomto případě pandemie koronaviru značný dopad, zejména na společnost Country Garden. Skupina se potýkala s vážnými finančními potížemi. Navíc byl projekt v důsledku změny vlády v politice výrazně přehodnocen a ztratil svou prioritu, a tím i potenciálního investora.
Od roku 2023 je Forest City vedeno jako „speciální finanční zóna“, láká daňovými pobídkami a bezcelní zónou. Další Dubaj pro pochybné postavy a investory? Ne, protože tato opatření zatím nepřinesla žádný efekt. Forest City je a pravděpodobně i nadále zůstane nejdražším městem duchů na světě.
Obvinění z greenwashingu u projektu Forest City
Všechno je tu tak zelené – jen ne z finančního hlediska. Jak je to vlastně s ekologickou pokrokovostí této nové megaměsta? Zelený plášť pokrokového ekologického města působí spíše jako opona, která by asi měla zůstat tam, kde je: zavřená.
Když jej totiž odhrneme, ukáže se, že se zde jednalo jen o povrchní reklamu. Princip Bosco Verticale je skvělý, zejména pro plánování výškových budov. V Malajsii však pro takový projekt panují nesprávné environmentální podmínky. Tropické klima není vhodné pro bujnou výsadbu na fasádách.
Na programu je plíseň, bujení kořenů a hniloba. Bez pravidelného dosazování to dlouho hezky nevypadá. Pokud se na budovy Forest City podíváte trochu blíže, všimnete si: všechno je z plastu! Alespoň velká část zeleně na fasádách je nalepena nebo tvoří umělé rostliny, aby se snížily náklady na údržbu.
Ale nejen při realizaci budov se trochu přehánělo, pokud jde o ekologickou stopu. Aby se vytvořilo asi 30 km² nové půdy, byly vybudovány čtyři umělé ostrovy, avšak nikoli na nevyužitém pobřeží. Ale na mořských trávnících a v mangrovových lesích. Chráněná, citlivá stanoviště musela ustoupit pseudoekologickému městu duchů. Není tedy divu, že tento projekt musel čelit značné kritice ze strany veřejnosti.
Megaprojekt Forest City: Závěr
Megaprojekty jako Forest City jsou vždy rizikem. To, že město uměle vybudované na moři tak výrazně zaostává za očekáváními, je tragické – a do jisté míry to bylo pravděpodobně předvídatelné.
Snaha postavit celé město pro zahraniční investory má na několika úrovních hořkou pachuť. Zaprvé by bylo, zejména u projektu podporovaného vládou, rozumnější udělat něco pro vlastní obyvatelstvo. Vytvořit důstojné bydlení pro lidi, kteří každý rok odvádějí daně do státního rozpočtu.
Od samého začátku bylo jasné, že si žádný běžný občan Malajsie nemůže dovolit jeden z bytů za 200 000 dolarů. Takže by se na ně vrhli investoři zvenčí. A v tomto ohledu odpovědné osoby nemysleli dál.
Pro většinu těchto investorů totiž bylo vyloučeno, že by někdy sami v zakoupených nemovitostech bydleli. Byt ve Forest City byl čistě finanční investicí. Nic víc, nic míň. Na tom nemohlo nic změnit ani dodatečné vytvoření příjemné daňové oázy.
A co pronájem? Nezajímavé a příliš drahé. Milovníci měst duchů nebo lidé, kteří jsou ochotni zaplatit spoustu peněz za to, aby si na chvíli užili luxus a klid, by byli zřejmě jedinými cílovými skupinami. A ty už pravděpodobně plně pokrývají oba hotely.
Jak to bude s Forest City dál? Podle nejnovějších informací z let 2023 a 2024 by se rozvoj města měl pokračovat paralelně s jeho významem a využitím. Bohužel se však zcela zastavil. Zůstane Forest City navždy městem duchů? Nebo snad ještě jednou rozkvete, i když zarostlé umělými rostlinami? Na tyto otázky může odpovědět zřejmě jen budoucnost.