Zelené město, postavené na čtyřech umělých ostrovech, přímo na, ve a u moře. To nezní špatně, že? Myslelo si to mnoho lidí, kteří poprvé slyšeli o Forest City. Získání 30 km² půdy, ekologické bydlení a samozřejmě více obytného prostoru v Malajsii, zemi, kde více než dvě třetiny obyvatel žijí ve městech. Takovéto nové město je velmi vítané.
Moderní, téměř futuristické budovy, rozsáhlé parky, kousek na pláž – ideální pro rodiny a obyčejné lidi, kteří zoufale potřebují více obytného prostoru. Ale počkejte. Forest City bylo plánováno jako město luxusních bytů? Město bohatých a krásných? Tímto kouzlo pro mnohé už pominulo.
Mělo se jednat o jeden z nejdražších městských projektů na světě. Výstavní produkt. A co z toho vzniklo? Pravděpodobně nejdražší město duchů na světě, protože nikdo nechtěl tam žít. Jak došlo k úpadku po výstavbě a jakým směrem se bude Forest City ubírat v budoucnosti, zkoumáme podrobněji v tomto blogovém příspěvku. Užijte si čtení, úžas i nesouhlasné kroutění hlavou!
Představení projektu Forest City
Nejprve, o čem je Forest City? Ve skutečnosti je tento městský projekt velmi zajímavý, protože vytvořit celé město na moři zní téměř utopicky. Než se ponoříme hlouběji do oceánu, podívejme se společně na některé fakta o projektu Forest City.
Umístění: více než 30 km² nové půdy na čtyřech umělých ostrovech poblíž Johor Bahru, Malajsie. Měla zde vzniknout nová smart city jako nejmodernější obytný prostor pro až 700 000 lidí. Myšlenka postavit Forest City původně pocházela od jednoho z největších developerů v Číně, čínského realitního konglomerátu Country Garden Holdings. Tento projekt realizoval ve spolupráci s vládou Johoru.
Přesněji řečeno, jednalo se o spolupráci mezi Country Garden Pacificview Sdn Bhd (CGPV) a další firmou, která měla velmi úzké vazby na královskou rodinu Johoru. Politická podpora v regionu byla tedy zajištěna. To městu Forest City alespoň zpočátku zachránilo zlaté pozadí. Ale to se mělo brzy změnit. Ale vše popořádku.
Cílem bylo s Forest City vytvořit mezinárodní výstavní projekt. Luxusní nemovitosti, futuristické high-tech město a ekologicky udržitelná smart city: to měla být budoucnost Malajsie. Alespoň pro lidi, kteří si to mohli dovolit.
Proč je Forest City výjimečné
Návrh celého města je něco jiného než jen číslo domu s budovou za ním. Městské plánování se musí naučit a musí se k tomu přistupovat odborně. Tolik přístupů musí spolupracovat a být zohledněno. Chybí-li stávající stavby, stavba bez nich je samozřejmě jednodušší, neboť je třeba je začlenit do každé změny.
Forest City bylo od začátku město přímo z prkně. Od vrcholku nejvyššího mrakodrapu až po pískové dno, které se v několika metrech potápí ke dnu moře. To však plánování nijak neusnadnilo.
Získávání půdy pro Forest City: Jak vznikají umělé ostrovy?
Děláme to, jako lidé před třemi sty lety: Házet kameny do močálu – nebo moře – tak dlouho, dokud se neboří. A na to postavíme dům a později se divíme, proč všechno stojí šejdrem. Dobře, nebylo to tak špatné, ale blízko! Jak tedy vše udržet stabilní?
Každý, kdo už jednou stavěl hory písku na pláži, ví, jak rychle je jedna vyšší vlna zničí a písek spláchne pryč. Dnešní doba nabízí vcelku bezpečné metody pro velké rozměry. A nejsou tak složité, jak možná očekáváte. Jak to bylo uděláno v Forest City?
Nejprve bylo třeba zkontrolovat, zda je mořské dno dostatečně stabilní. Nakonec muselo unést celé město. Výsledek byl bohužel rozpačitý: pobřeží Johoru se ukázalo jako nevhodné, příliš měkké a velmi blátivé. Co tedy dělat? Pomoci si! A to nemálo. K využití byly přivedeny velké lodě, takzvané pískosávače, které nepřetržitě sypaly písek na mořské dno. Dokud se nad hladinou moře neobjevila nová pevnina. Celkově to vyžadovalo více než 163 milionů m³ písku, což odpovídá asi 65 000 olympijským bazénům. Odkud pocházelo tolik písku? Z moře samotného, ale také z jiných zemí.
A tak bylo založeno nejisté pískové základy. A co dál? Aby nebyl celý písek spláchnut a veškerá práce zničena, bylo potřeba: zajistit tvar! Kolem nových ostrovů byly postaveny kamenné hráze a vlnolamy, jako rám, který ostrov drží pohromadě.
Poté byla další hrozba pro nové ostrovy. Písek byl stále měkký, jako na pláži. Aby se budovy nemohly propadat, musel být písek zhutněn. To je možné například díky silným vibracím pomocí zavedených sond.
Další problém představovala mořská voda v budoucím podloží Forest City. Pomocí četných trubek v zemi byla voda postupně odčerpávána. To mělo za následek usazení půdy a její zpevnění. Všechno to trochu připomíná poslední návštěvu na pláži s malými nebo dospělými dětmi, které rády stavěly tam, kde to bylo komplikované: přímo u moře. Ale kdo neriskuje, nemá zábavu! Že ne?
Forest City: Biomorfní architektura
Stavět u moře je drahé. Zejména co se týče stavebních materiálů. Mořský vzduch je totiž velmi slaný a poškozuje běžnou stavební ocel i normální beton. To by vedlo k vysokým nákladům na údržbu.
Proto bylo rozhodnuto investovat hned od začátku správně. Na budovy samotné byl použit speciální korozivzdorný ocel a mořský beton. Město by tedy bylo i přes mořský vánek v suchém hábitu. A jak město vypadá?
Projekt sám může být vnímán různě. Faktem je: Architektura v Forest City je výjimečná. Zakřivené, organicky vypadající fasády způsobují, že i ty nejvyšší mrakodrapy působí méně hrozivě. V tropické krajině tento architektonický styl přirozeně velmi dobře zapadá. Přerušení mezi městem a přírodou tak není tak markantní.
Až dál by měla být příroda začleněna do městského plánování. S vysazenými parky a konvenčními aleji? Ne. Více se inspirovalo myšlenkou Vertikálního lesa, vertikálně uspořádaného lesa. Dostatek ploch na mrakodrapech přece je.
Tím nebyly vytvořeny pouze zelené plochy na budovách, ale zabránilo se také bodovému rozvoji tepla a i přes tropický vzduch bylo dosaženo v Forest City příjemného klimatu. A co nebylo osázeno na fasádách, bylo vybaveno solárními moduly.
Aby se doba výstavby nezdržovala, vsadili zodpovědní ve velké míře na modulární výstavbu. To znamená, že části obytných prostor, například fasády, byly předem vyrobeny a dodány na stavbu. Logisticky to bylo velmi náročné, protože moduly musely být dováženy z Číny a dopravovány po moři do Johoru.
Model chytrého a ekologického města však nezůstal pozadu. Forest City mělo být zcela bez automobilů. Což neznamenalo, že tam nebudou žádná auta, jen by měla být ukryta v několika patrech pod budovami. Jakýsi podzemní silniční síť.
Dokonce i povrchové cesty Forest City jsou něčím zvláštním. Řídí se principem Schwammstadt. To znamená, že dlažby jsou navrženy tak, aby přebytečná voda mohla snadno odtéci a byla absorbována okolní vegetací. To je v tropických oblastech důležité, aby se zabránilo přemokření v důsledku intenzivních dešťů nebo trvalé vlhkosti.
Forest City: Jak úžasné ve skutečnosti je?
Teď, když jsme se zabývali plány a ideálním stavem Forest City, věnujme se realitě. A ta – už tušíte – není bohužel tak zelená a inovativní. Jak se zatím realizace projektu podařila?
Na začátku projektu Forest City měla být celá město dokončeno v roce 2035. Pamatujeme si: Smart City by poskytlo nový, luxusní domov pro 700 000 lidí. Co z toho vzniklo? Řekněme na rovinu, že se jedná o trochu zklamání.
V roce 2024 bylo oznámeno, že již bylo dokončeno přibližně 26 000 bytů v několika mrakodrapech. Již 20 000 z nich bylo prodáno. Hlavně čínským investorům, kteří měli jednu společnou věc: Měli peníze. Hodně peněz.
Sídlo dokonce bylo postaveno. Carnelian Tower se třpytí od roku 2016 s celkem 45 patry a výškou 196 metrů. Kromě toho Forest City nabízí různé vymoženosti, jako například dvě pětihvězdičkové hotely a dva golfové hřiště podle mezinárodních standardů.
Bylo také postaveno čtyřpatrové nákupní centrum, nedaleko mezinárodní školy Forest City, soukromé školy, která zahájila provoz v roce 2018. Obyvatelům a hostům jednoho z nejdražších měst na světě je třeba něco nabídnout!
Problém: V roce 2019 zde žilo 500 lidí. Ne v jednom mrakodrapu, ale v celém Forest City. V roce 2024 podle údajů od Country Garden žilo 9000 lidí. Prohlídky však nasvědčují maximálně 2000 obyvatelům – na 30 km². Pokud je město tak pokrokové a luxusní, proč nikdo tam nechce žít? Co se stalo se 20 000 prodanými byty? Projděme si to trochu podrobněji.
Politický vliv na Forest City
Pamatujeme si: Forest City bylo naplánováno a vybudováno ve spolupráci Country Garden a královské rodiny Johoru. V roce 2018 došlo k změně na postu premiéra a poté měly být zahraniční investice do Forest City podstatně zpomalovány. Novým cílem bylo vytvořit bydlení pro domácí.
To se však nepodařilo, protože byty s cenou přibližně 200 000 amerických dolarů byly pro Malajce příliš drahé. Obchod se zahraničními investory taky nevyšel. Změněné vízové předpisy a nové kontrole kapitálových toků ztížily jejich možnost, bydlet v zakoupených bytech nebo získat další nemovitosti. Zájem o další prodeje bytů rychle klesl. A město zůstalo téměř úplně prázdné.
Ekonomické potíže Forest City
Stejně jako většina stavebních projektů, které zasáhly začátek dvacátých let, měla i tato pandemie Covid-19 podstatný vliv, zejména na Country Garden. Koncern čelil vážným finančním problémům. Navíc tento projekt byl po změně vlády v politice výrazně podhodnocen a ztratil svůj význam, tím i potenciálního financovatele.
Od roku 2023 je Forest City vedeno jako "Special Financial Zone", láká na daňové výhody a bezcelní zónu. Další Dubaj pro pochybné osoby a investory? Ne, protože tento krok zatím nefungoval. Forest City je a pravděpodobně zůstane pravděpodobně nejdražším městem duchů na světě.
Obvinění z greenwashingu u projektu Forest City
Zelená jako les – jenže ne ve finanční rovině. Jak je na tom ekologický pokrok nové mega metropole? Zelený plášť pokrokového zeleného města působí spíše jako záclona, která by měla zůstat kde je: zatažená.
Odválí-li se, ukazuje se, že zde byla pouze povrchová reklama. Princip Vertikálního lesa je skvělý, obzvláště plánování mrakodrapů. Nicméně v Malajsii panují špatné environmentální podmínky pro takovýto projekt. Tropické klima není vhodné pro bohatou výsadbu fasád.
Plesnivé, kořenné růsty a rozklad jsou na pořadu dne. Bez pravidelné nových sazenic to krásně nevydrží. Když se podíváte na stavby ve Forest City blíže, je zřejmé, že se jedná o vše z plastu! Minimálně velká část zelené fasády je přilepená nebo je tvořená umělými rostlinami, aby se snížily náklady na údržbu.
To však není vše; podvádělo se i při ekologické stopě budov. Aby se vytvořilo 30 km² nové země, bylo založeno čtyři umělé ostrovy, ale ne na ladem ležícím pobřeží. Ale na loukách s mořskou trávou a mangrovy. Chrání se tedy citlivé habitaty musely uvolnit prostor z environmentálně bezvýznamnému městu duchů. Není divu, že tento projekt sklidil od veřejnosti značnou kritiku.
Megaprojekt Forest City: Závěr
Megaprojekty jako Forest City jsou vždy riziko. Skutečnost, že město postavené uměle na moři zůstává daleko za očekáváními, je tragická – a pravděpodobně byla až do určité míry předvídatelná.
Plánovat celé město pro zahraniční investory, má hořkou příchuť na několika úrovních. Za prvé, v rámci projektu podporovaného vládou by bylo smysluplnější udělat něco pro vlastní obyvatelstvo. Vytváření obytného prostoru pro lidi, kteří platí ročně daně do rozpočtu.
Od začátku bylo jasné, že žádný normální občan Malajsie si nemůže dovolit byt za 200 000 amerických dolarů. Investoři zvenčí by tedy zasáhli. Zde však zodpovědní nedokázali přemýšlet dál.
Pro většinu těchto investorů bylo nemožné, že by kdy sami žili ve svých nabytých nemovitostech. Byt ve Forest City byl pouze investice. Nic víc, nic méně. Ani následné vytvoření pohodlného daňového ráje na tom nic nezměnilo.
A pronájem? Nezajímavé a příliš drahé. Nadšenci měst duchů nebo lidé, kteří chtějí platit hodně peněz, aby žili krátkodobě v luxusu, by pravděpodobně byli jedinými cílovými skupinami. A ty již pravděpodobně pokrývají obě hotely v plném rozsahu.
Jak to bude s Forest City dál? Podle nejnovějších informací z let 2023 a 2024 by měla pokračovat vývoj města současně podle jejího významu a vytížení. Bohužel to uvízlo na místě. Znamená to, že Forest City navždy zůstane městem duchů? Možná jednoho dne, přeplněné plastovými rostlinami, znovu rozkvete? Na tyto otázky může pravděpodobně odpovědět pouze budoucnost.