Zielone miasto zbudowane na czterech sztucznych wyspach, bezpośrednio na, w i przy morzu. Brzmi całkiem nieźle, prawda? Tak samo pomyślało wiele osób, które po raz pierwszy usłyszały o Forest City. Rekultywacja 30 km² terenu, ekologiczne warunki do życia i oczywiście więcej przestrzeni mieszkalnej w Malezji — kraju, w którym ponad dwie trzecie ludności żyje w miastach. Nowe miasto wydawało się więc idealnym rozwiązaniem.
Nowoczesne, niemal futurystyczne budynki, rozległe parki i bliskość plaży — idealne miejsce dla rodzin i ludzi, którzy pilnie potrzebują większej liczby mieszkań. Ale chwila… Forest City zostało zbudowane jako luksusowe miasto pełne apartamentów? Miasto dla pięknych i bogatych? Dla wielu właśnie wtedy cały czar prysł.
Projekt miał stać się jednym z najdroższych przedsięwzięć urbanistycznych na świecie. Wizytówką nowoczesności. A co z tego wyszło? Prawdopodobnie najdroższe "miasto widmo" świata, ponieważ nikt nie chciał tam zamieszkać. Jak doszło do finansowej katastrofy po zakończeniu budowy i jaka przyszłość czeka dziś Forest City — przyjrzymy się temu dokładniej w tym artykule. Miłej lektury i przygotujcie się na sporo zaskoczeń!
Przedstawienie projektu Forest City
Na początku warto wyjaśnić: czym właściwie jest Forest City? Sam projekt jest niezwykle interesujący, ponieważ budowa całego miasta na morzu brzmi niemal utopijnie. Zanim jednak zagłębimy się w temat, przyjrzyjmy się kilku faktom dotyczącym projektu.
Lokalizacja: ponad 30 km² nowego lądu na czterech sztucznych wyspach w pobliżu Johor Bahru w Malezji. Miało tu powstać nowoczesne inteligentne miasto dla nawet 700 tysięcy mieszkańców. Pomysł budowy Forest City wyszedł od jednego z największych chińskich deweloperów — koncernu Country Garden Holdings, który zrealizował projekt wspólnie z rządem stanu Johor.
Dokładniej mówiąc, była to współpraca między Country Garden Pacificview Sdn Bhd (CGPV) i inną firmą blisko powiązaną z rodziną królewską Johoru. Dzięki temu zapewniono sobie polityczne wsparcie w regionie. To właśnie ono uratowało Forest City — przynajmniej początkowo. Jednak sytuacja szybko miała się zmienić. Ale po kolei.
Celem było stworzenie międzynarodowego projektu pokazowego. Luksusowe nieruchomości, futurystyczne miasto high-tech i ekologiczne smart city — tak miała wyglądać przyszłość Malezji. Przynajmniej dla tych, których było na to stać.
Dlaczego Forest City jest wyjątkowe
Zaprojektowanie całego miasta to coś zupełnie innego niż postawienie pojedynczego budynku. Urbanistyka wymaga wiedzy i doświadczenia. Trzeba uwzględnić tak wiele aspektów i tak wiele elementów musi ze sobą współgrać. Łatwiej jest oczywiście budować od zera, bez istniejącej zabudowy, którą trzeba byłoby dostosowywać do każdej zmiany.
Forest City od samego początku było miastem zaprojektowanym całkowicie od podstaw. Od szczytu najwyższego wieżowca aż po piaszczyste podłoże sięgające kilku metrów w głąb dna morskiego. To jednak wcale nie ułatwiło planowania.
Pozyskiwanie terenu pod Forest City: Jak powstają sztuczne wyspy?
Robimy dziś właściwie to samo, co ludzie robili trzysta lat temu: wrzucamy kamienie do bagna — albo w tym przypadku do morza — aż przestaną tonąć. Potem budujemy na nich dom i zastanawiamy się, dlaczego wszystko jest krzywe. No dobrze, może nie wyglądało to aż tak źle, ale prawie! Jak to możliwe, że całość pozostaje stabilna?
Każdy, kto choć raz budował nad morzem zamek z piasku, wie, jak szybko nieco większa fala może wszystko zniszczyć i wypłukać piasek. Na szczęście dziś istnieją całkiem bezpieczne metody realizacji projektów na dużą skalę. I wcale nie są one tak skomplikowane, jak mogłoby się wydawać. Jak wyglądało to w przypadku Forest City?
Najpierw sprawdzono, czy dno morskie jest wystarczająco stabilne. W końcu w przyszłości miało utrzymać całe miasto. Wynik nie napawał jednak optymizmem: wybrzeże Johoru okazało się nieodpowiednie — zbyt miękkie i bardzo muliste. Co teraz? Trzeba było trochę pomóc naturze! I to nie byle jak. Duże statki, tzw. pogłębiarki ssące, nieustannie transportowały i usypywały piasek na dnie morskim, aż ponad poziomem morza powstał nowy fragment lądu. Łącznie zużyto ponad 163 mln m³ piasku, co odpowiada około 65 000 basenów olimpijskich. Skąd wzięto tyle piasku? Częściowo z morza, a częściowo z innych krajów.
Powstało zatem niestabilne podłoże piaskowe. Co dalej? Aby piasek nie został wypłukany, a cała praca zniszczona, należało najpierw zabezpieczyć kształt wysp! Wokół nowych wysp zbudowano kamienne groble i falochrony, które działały jak rama utrzymująca wyspę w całości.
Nowym wyspom zagrażało jednak jeszcze jedno niebezpieczeństwo. Piasek wciąż był luźny — taki jak na plaży. Aby budynki nie zapadały się w podłoże, konieczne było zagęszczenie gruntu. Można to zrobić na przykład za pomocą silnych drgań wytwarzanych przez specjalne sondy.
Kolejnym problemem była woda morska obecna w przyszłym podłożu Forest City. Stopniowo odpompowywano ją przez liczne rury umieszczone w gruncie. Dzięki temu grunt osiadał i stawał się bardziej stabilny. Wszystko to trochę przypominało pobyt na plaży z dziećmi — małymi lub dużymi — które koniecznie chciały budować tam, gdzie najtrudniej: tuż przy wodzie. Ale bez ryzyka nie ma zabawy, czyż nie?
Forest City: Biomorficzna architektura
Budowanie nad morzem jest kosztowne. Szczególnie jeśli chodzi o materiały budowlane. Morskie powietrze zawiera bowiem dużo soli i silnie oddziałuje na zwykłą stal konstrukcyjną i standardowy beton. To z kolei prowadziłoby do wysokich kosztów utrzymania.
Dlatego od początku zdecydowano się na solidną inwestycję. Do budowy wykorzystano specjalną stal odporną na korozję oraz beton przeznaczony do środowiska morskiego. Dzięki temu miasto miało pozostać bezpieczne mimo morskiej bryzy. A jak właściwie wygląda Forest City?
O samym projekcie można mieć różne zdanie. Faktem jest jednak, że architektura Forest City jest wyjątkowa. Falujące, organiczne fasady sprawiają, że nawet najwyższe wieżowce wydają się mniej przytłaczające. Taki styl architektoniczny doskonale wpisuje się też w tropikalny krajobraz. Dzięki temu kontrast między miastem a naturą nie jest aż tak wyraźny.
Co więcej, natura miała zostać bezpośrednio wkomponowana w projekt miasta. Poprzez zakładanie parków i tworzenie klasycznych alei? Nie. Inspiracją stała się raczej idea Bosco Verticale — pionowego lasu. Miejsca na wieżowcach wszak nie brakowało.
W ten sposób nie tylko powstały zielone powierzchnie na budynkach, lecz także uniknięto punktowego wzrostu temperatury i uzyskano przyjemny mikroklimat w Forest City mimo tropikalnego powietrza. Tam, gdzie fasady nie były obsadzone roślinnością, zostały wyposażone w moduły fotowoltaiczne.
Aby nie wydłużać nadmiernie czasu budowy, w dużej mierze postawiono na budownictwo modułowe. Oznacza to, że elementy stref mieszkalnych, na przykład fragmenty fasad, były prefabrykowane i dostarczane na plac budowy. Logistycznie było to ogromne wyzwanie — moduły musiały zostać sprowadzone z Chin i przetransportowane drogą morską do Johor.
Na tym jednak nie kończył się model inteligentnego i ekologicznego miasta. Forest City miało być bowiem całkowicie wolne od samochodów. Nie oznaczało to jednak ich braku — ruch samochodowy miał zostać przeniesiony na kilka poziomów pod budynkami. Powstałby więc swoisty podziemny układ drogowy.
Nawet naziemne ciągi komunikacyjne Forest City są wyjątkowe. Zastosowano w nich zasadę miasta-gąbki. Oznacza to, że utwardzone nawierzchnie zostały zaprojektowane tak, aby nadmiar wody mógł swobodnie odpływać i był wchłaniany przez otaczającą roślinność. Jest to szczególnie istotne w regionach tropikalnych, aby uniknąć zastoisk wody spowodowanych ulewnymi deszczami lub długotrwałą wilgocią.
Forest City: jak wspaniałe jest naprawdę?
Teraz, gdy przyjrzeliśmy się planom i idealnej wizji Forest City, przejdźmy do rzeczywistości. A ta — jak się już pewnie domyślacie — niestety nie jest aż tak zielona i innowacyjna. Jak dotychczas udała się realizacja projektu?
Na początku projektu Forest City zakładano, że całe miasto zostanie ukończone do 2035 roku. Przypomnijmy: inteligentne miasto miało zapewnić nowe, luksusowe miejsce do życia dla 700 000 osób. Co z tego wyszło? Cóż, delikatnie mówiąc — efekt jest nieco rozczarowujący.
W 2024 roku poinformowano, że udało się już ukończyć około 26 000 mieszkań w wielu wieżowcach. Z tego 20 000 zostało już sprzedanych. Głównie chińskim inwestorom, których łączyła jedna cecha: mieli pieniądze. Dużo pieniędzy.
Ukończono nawet najwyższy budynek. Carnelian Tower od 2016 roku imponuje 45 kondygnacjami i wysokością wynoszącą 196 m. Forest City oferuje również wiele innych udogodnień, między innymi dwa pięciogwiazdkowe hotele oraz dwa pola golfowe spełniające międzynarodowe standardy.
Powstało także czteropiętrowe centrum handlowe, położone niedaleko Forest City International School — prywatnej szkoły, która rozpoczęła działalność w 2018 roku. W końcu mieszkańcom i gościom jednego z najdroższych miast świata trzeba coś zaoferować!
Problem w tym, że w 2019 roku mieszkało tu zaledwie 500 osób. Nie w jednym wieżowcu, lecz w całym Forest City. Według danych Country Garden w 2024 roku liczba mieszkańców wzrosła do 9000 osób. Wizyty na miejscu sugerują jednak, że faktyczna liczba mieszkańców wynosi najwyżej około 2000 — na powierzchni 30 km². Skoro miasto jest tak nowoczesne i luksusowe, dlaczego nikt nie chce tam mieszkać? Co stało się z 20 000 sprzedanych mieszkań? Spróbujmy wspólnie nieco bliżej się temu przyjrzeć.
Wpływ polityki na Forest City
Przypomnijmy: Forest City zostało zaprojektowane i wybudowane dzięki ścisłej współpracy firmy Country Garden z rodziną królewską Johoru. W 2018 roku doszło do zmiany na stanowisku premiera, po której zagraniczne inwestycje w Forest City miały zostać znacznie ograniczone. Nowym celem było stworzenie mieszkań dla lokalnej ludności.
To jednak się nie udało, ponieważ mieszkania kosztujące około 200 000 dolarów były dla Malezyjczyków po prostu zbyt drogie. Nie powiódł się również model oparty na zagranicznych inwestorach. Zmienione przepisy wizowe oraz nowe ograniczenia przepływu kapitału utrudniły nabywcom zamieszkanie w zakupionych lokalach lub kupowanie kolejnych nieruchomości. Zainteresowanie dalszą sprzedażą mieszkań gwałtownie spadło. W efekcie miasto pozostało niemal całkowicie puste.
Forest City: Problemy gospodarcze
Jak w przypadku większości projektów budowlanych realizowanych na początku lat 2020., również tutaj pandemia COVID-19 miała znaczący wpływ — szczególnie na firmę Country Garden. Koncern musiał zmierzyć się z poważnymi problemami finansowymi. Dodatkowo po zmianie rządu projekt został wyraźnie zdegradowany pod względem politycznym i stracił status priorytetowej inwestycji, a wraz z nim także potencjalne źródła finansowania.
Od 2023 roku Forest City funkcjonuje jako "specjalna strefa finansowa", oferując ulgi podatkowe i strefę wolnocłową. Czy miało stać się nowym Dubajem dla podejrzanych biznesmenów i inwestorów? Nie — jak dotąd działania te nie przyniosły większych efektów. Forest City prawdopodobnie pozostanie najdroższym "miastem widmem" na świecie.
Zarzuty greenwashingu wobec projektu Forest City
Wszystko wokół jest zielone — tyle że nie pod względem finansowym. A jak wygląda kwestia ekologicznej nowoczesności tego nowego megamiasta? Zielona fasada nowoczesnego eko-miasta przypomina raczej kurtynę, którą najlepiej byłoby pozostawić zasłoniętą.
Gdy jednak ją odsłonimy, okazuje się, że mamy do czynienia głównie z powierzchownym marketingiem. Sama idea Bosco Verticale jest świetna, szczególnie w projektowaniu wysokościowców. Problem polega jednak na tym, że w Malezji panują nieodpowiednie warunki klimatyczne dla tego typu rozwiązań. Klimat tropikalny nie sprzyja intensywnemu zazielenianiu fasad.
Pleśń, rozrastające się korzenie i gnicie to tylko część problemów. Bez regularnego odnawiania roślinności elewacje szybko przestają wyglądać atrakcyjnie. Gdy przyjrzymy się budynkom Forest City dokładniej, szybko zauważymy jedno: wszystko jest z plastiku! Przynajmniej duża część zieleni na fasadach została przyklejona albo wykonana ze sztucznych roślin, aby ograniczyć koszty utrzymania.
Nie tylko przy realizacji samych budynków nie do końca mówiono prawdę, jeśli chodzi o ślad ekologiczny. Aby stworzyć około 30 km² nowego lądu, utworzono cztery sztuczne wyspy, jednak nie na nieużytkach przybrzeżnych, lecz na łąkach trawy morskiej i lasach namorzynowych. Chronione, wrażliwe ekosystemy musiały ustąpić miejsca pseudozielonemu miastu widmu. Nic więc dziwnego, że projekt spotkał się z dużą krytyką opinii publicznej.
Megaprojekt Forest City: wnioski
Megaprojekty takie jak Forest City zawsze wiążą się z ryzykiem. To, że sztucznie zbudowane na morzu miasto tak dalece nie spełniło oczekiwań, jest tragiczne — i prawdopodobnie w pewnym stopniu było do przewidzenia.
Budowa całego miasta dla zagranicznych inwestorów ma gorzki posmak na wielu poziomach. Przede wszystkim w projekcie wspieranym przez państwo sensowniejsze byłoby zadbanie o własną ludność, tworząc dostępne mieszkania dla osób, które co roku płacą podatki do budżetu.
Od początku było jasne, że przeciętny obywatel Malezji nie będzie w stanie pozwolić sobie na mieszkanie za 200 000 dolarów. Dlatego zakładano, że kupią je inwestorzy z zagranicy. I tutaj decydenci nie przewidzieli wszystkiego.
Bo dla większości tych inwestorów nie wchodziło w grę, by kiedykolwiek faktycznie zamieszkali w zakupionych nieruchomościach. Mieszkanie w Forest City było czystą inwestycją kapitałową. Niczym więcej. Nawet późniejsze stworzenie przyjaznej strefy podatkowej nie było w stanie tego zmienić.
A wynajem? Nieatrakcyjny i zdecydowanie zbyt drogi. „Entuzjaści miast widm” albo osoby, które chętnie zapłaciłyby duże pieniądze za chwilę spokoju w luksusowych warunkach, byłyby prawdopodobnie jedynymi grupami docelowymi. A i te potrzeby w zupełności zaspokoiłyby już dwa znajdujące się tam hotele.
Co dalej z Forest City? Według najnowszych informacji z lat 2023 i 2024 rozwój miasta ma przebiegać równolegle do jego znaczenia i poziomu wykorzystania. Niestety, w praktyce oznacza to całkowity zastój. Czy Forest City pozostanie na zawsze miastem widmem? Czy może jednak rozkwitnie jeszcze kiedyś na nowo, porośnięte plastikową zielenią? Na te pytania odpowiedź przyniesie zapewne dopiero przyszłość.